中国株投資レッスン

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中国不動産業界の何が問題なのか？

配信日：2016年05月26日

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　2016年5月26日　第423号

　　　　　「中国株投資レッスン」

　　　　　ＴＳ・チャイナ・リサーチ株式会社　田代尚機　発行
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　　　　　目次
　　　　　1. 中国株有料メルマガに助言しています！！
　　　　　2. 中国不動産業界の何が問題なのか？
　　　　　3.『中国株二季報 2016年春号』販売中！！

１. 中国株有料メルマガに助言しています！！
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新興産業の発展が加速するでしょう。

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２.中国不動産業界の何が問題なのか？
　不動産価格の上昇が止まらない。

　国家統計局は１８日、４月における７０大中都市商品住宅（保障性住宅を
含まない）販売価格変動状況を発表した。新築商品住宅では、前月と比べ
６５都市で価格が上昇、下落したのは５都市にとどまった。ちなみに、
前月は、６２都市で上昇、８都市で下落となった。不動産価格の
上昇している地域は確かに拡大している。

　合肥では前月と比べ５．７％、厦門では５．２％上昇している。
そのほか、恵州、上海、杭州で３％を超えており、北京、杭州、深センなど
の一線級都市でも２％を超えている。

　１年前の４月と比べてみると、深センが６２．４％、上海が２８．０％、
北京が１８．３％、広州が１７．４％それぞれ上昇しており、一線級都市
での上昇が目立つ。とはいえ、１０％以上上昇している都市は、９都市に
過ぎない。そもそも、前年同月で上昇しているのは４６都市であり、
２３都市ではまだ下落している。

　中国の不動産は現在、２極化が進んでいる。

　不動産価格が回復し始めたのはいつからなのか？

　２０１４年５月から２０１５年４月にかけては、前月と比べ不動産価格が
下落した都市の数が上昇を上回っていた。住宅ローンの金利、頭金比率の
引き上げや、住宅購入制限、地方政府に対する監督管理の強化など、当局が
厳しい不動産市場コントロール政策を打ち出したことから、下落する地域が
急速に増え、２０１４年９月には７０都市全てで価格が下落した。

　しかし、そうした厳しい政策の効果はおよそ１年程度にとどまった。

　経済面において、固定資産投資における不動産投資の割合は大きく、
２０１５年は１７．４％に達している。

　２０１０年以降毎年、不動産市場において需要を抑える政策を打ち出して
きたが、２０１５年になってようやく効果が現れた。２０１４年の
不動産開発投資の伸びは１０．５％であったが、２０１５年は１．０％に
過ぎなかった。

　２０１５年の成長目標は７％前後であったが、四半期ベースでみると、
第１四半期から順に７．０％、７．０％、６．９％、６．８％となった。
目標と実際の成長率との間にかい離が生じたわけであるが、目標を達成する
ためには、成長の主要なエンジンである不動産開発投資を大きく
落ち込ませるわけにはいかない。

　厳しい不動産コントロール政策は昨年の秋口以降、フェードアウトした。
また、今年の重要政策の一つとして不動産在庫の圧縮が示された。在庫を
減らすためには需要を喚起しなければならない。昨年の秋以降、地域ごとに
頭金比率が引き下げられたり、銀行による不動産ローン融資の審査が
緩和されたりした。しかし、不動産開発投資の動きは価格の変化に
遅行する。価格が先行して上がってしまう。

　今年２月以降４月まで（累計）の全国不動産開発投資の伸び率を順に
示すと、３．０％、６．２％、７．２％で、ようやく回復してきたが、
その間に特に、不動産需要の大きい大都市では不動産価格が急騰して
しまったのである。

　中国はこの先どうしたらよいのだろうか？

　断固として価格上昇を防ぐべきであろう。

　中国の住宅市場には、中国固有の複雑で解決の困難な問題が潜んでいる。

　住宅を購入する方法は、不動産業者から商品としての住宅（商品住宅）を
購入するだけではない。

　政府は低所得者のために、政府が資金的な支援をしながら住宅を供給する
といった制度を用意している。こうした住宅を保障性住宅という。日本で
言えば、公団住宅である。日本の公団住宅に政府保証分を更に上乗せした
ようなものである。

　この保障性住宅には、農村において、老朽化して古くなった住宅を政府が
支援して建替えるといったものも含まれる。それを回遷房という。

　中国は社会主義国である。所得の低い人たちには政府の支援によって安く
住宅が持てるような制度が用意されている。

　また、所得はそれほど高くはないものの、国有企業や政府機関に勤める
従業員に対して、一括して商品不動産を購入し、それを彼らに安く分け
与えるといったことがいまだに隠然と行われている。

　１９９８年に住宅改革が行われる前は、企業が従業員の住宅を供給する
といったシステムであった。住宅改革とは、住宅を商品化、市場化すること
であった。国務院は当初から、移行期間において組織が従業員の住宅購入を
助けるということを黙認していたのだが、既に改革開始から１８年が
経っているのにこうした慣行が行われている。

　これらの方法では不動産が持てない人々が商品住宅を買うわけであるが、
歴史的にみると、こうした人たちの中には、自分たちの住む住宅を買う
のではなく、投機として住宅を購入する人たちがたくさんいる。住宅改革
当初は、日本や海外の経験から不動産投資は儲かると考えて投機として
商品住宅を買う人が多かったが、年月が経つにつれて不動産価格は上昇
していったことから、実際に大量の不動産長者を生み出している。

　この“不動産投資は絶対に儲かる投資である”といった人々の期待は
ゆるぎないものである。

　官僚は利権を利用して賄賂を得ればそれを不動産で運用する。事業規模は
小さくても多額の利益を得ている経営者は多い。彼らは余裕資金を
ねん出しては不動産投資につぎ込んでいる。

　民間でも外資のような高給を得る職員は、余裕資金を積極的に不動産市場に
つぎ込む。株で儲けた者も相場が悪くなると、不動産市場に資金をシフト
してくる。

　一方、銀行も、不動産会社も、土地を供給する地方政府も彼らと同じように
不動産神話を固く信じている。

　供給側も需要側も同じことを考えている以上、もし、彼らに自由な取引を
させたらどういうことになるか明らかであろう。流動性資金は株式に流れるか、
不動産に流れるかということになる。短期金融市場において、
中国人民銀行がいくら資金供給を行っても、そうした資金は事業投資には
向かわないことになる。

　もう一つ大きな問題がある。

　若い男性は、マンション（不動産）を持っていなければ結婚相手が
見つからない。女性は不動産も持たない男性を結婚相手として選ばないからだ。
決して誇張しているわけではない。日本人にはわかりにくいかもしれないが、
そういう常識が根付いていると言うしかない。こちらは厳然たる実需となる。

　彼らはエリートサラリーマンか実業家でもない限り、自分たちの力では
住宅を持つことができない。結局、男性の両親が助けることになるのだが、
資金力のない両親は息子に充実した生活を与えてやれないことになる。
投機の横行により、若い世代が不利益をこうむることになる。

　投機の抑制政策は、２００２年以降、数年ごとに行われている。２０１０年
以降は毎年、特に厳しい抑制策を打ち出してきたが、それでも不動産神話は
無くならない。

　李克強首相を中心とした国務院の中枢は、不動産問題の重要性について
認識しているものの、一定の経済成長率を維持したいとも考えている。
不動産はすそ野の広い産業である。金融機関も、素材産業も、消費産業も、
不動産開発が進むことで大きな利益が得られる。監督管理下の組織に
利権者が多いのである。どうしても不動産コントロール政策を徹底させる
ことができない。

　一方、共産党はどうか・・・？

　習近平国家主席は最近、供給側改革を一層進展させる方針を示している。
不動産政策についても価格上昇に対しては厳しく対処するはずだ。

　労働適齢期人口が減少している以上、成長率など数％あれば十分である。
成長を犠牲にしても、不動産規制を強化し、少しでも早く投機の目を摘み
取るべきだろう。
（５月２１日作成、有料メルマガから一部抜粋）。

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