中国株投資レッスン

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中国の不動産バブルは崩壊しない！！

配信日：2014年06月05日

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年6月5日　第320号

　　　　　「中国株投資レッスン」

　　　　　ＴＳ・チャイナ・リサーチ株式会社　田代尚機　発行
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　　　　　目次
　　　　　1.『中国株二季報 2014年夏秋号』の予約開始！！
　　　　　2.中国の不動産バブルは崩壊しない！！
　　　　　3.中国株有料メルマガのお知らせ！！

１.『中国株二季報 2014年夏秋号』の予約開始！
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2.中国の不動産バブルは崩壊しない！！
　“中国の不動産バブルは崩壊し始めた”とする意見がある。果たして
そうだろうか？

　不動産価格がしばらくの間弱含む可能性はあるだろう。しかし、日本の
ように、金融機関に不良債権が発生、それが増幅し、結果的に経済に大きな
ダメージを与えるようなことにはならないだろう。

　理由ははっきりしている。中国経済、不動産市場は極めて異質であるからだ。

　こう答えると、日本の有識者たち（特に欧米派と呼ばれる人々）は
決まってこう答える。“日本がバブル崩壊した時も、崩壊前は
皆そういっていた。アメリカもそうだ。あなたの言っていることは彼らと
変わらないよ・・・。”

　しかし、それは認識不足である。日本、アメリカは、資本主義国家で
あって、社会主義国家ではない。その違いはあまりに大きい。中国を
知らないから日本やアメリカと同様に不動産バブルは崩壊すると
言っているに過ぎない。

　まず、歴史的な観点からみると、不動産が市場として本格的に誕生した
のは、１９９８年の住宅改革以降と見ていいだろう。それまでの
住宅供給体制は、国有企業が従業員に住宅を給与の一部として提供する
といった制度であり、社宅として使用した後、安く払い下げてもらう
といった方法が採られていた。

　１９９８年以降も、しばらくの間、各単位、とりわけ政府機構職員など
は、組織の福利厚生の一貫として、非常に安い値段で不動産を購入する
ことができたようだ。もっとも、そうした“特権階級”はそれほど
多くなく、１９９８年以降、自分で住む家を持たない若者は、自分で住宅を
購入しなければならなくなった。

　さらに、経済が市場化するにつれて、非国有セクターのウエイトが増えてきた。
民営企業は住宅を供給するようなことはしなかったため、従業員は自分で
住宅を購入しなければならない。彼らのためにも、住宅市場は必要となった。

　住宅改革が始まって、既に１６年が経過、住宅による実需は大きく膨らんで
いる。もっとも、不動産価格が上昇を続けたのは、実需が強かったから
ではない。それ以上に投資需要が強かったからである。

　この投資需要にはすさまじいものがある。北京の例であるが、
“一人２０件不動産を所有している人がいる。それどころか１００件
所有している人もいる”。これはＳＯＨＯ中国の潘石屹会長が先週開かれた
ある会議で洩らした事実である。

　面識のある某ストラテジストは、５件の不動産を所有、総面積は７００
平方メートルを超えていると言っていた。言いにくい話ではあるが、
“証券会社に勤務してアナリストをやっていたり、インベストメント
バンキング業務を担当するようなエリート中国人で、複数の不動産を持って
いないような人”を探すのは非常に困難である。ちなみに、長春市に住む
知り合いのタクシー運転手は３件の不動産を持っている。エリートに限らず、
才覚のある人はあらゆる階層で不動産投資を行っている。人民の住宅所有に
対するあこがれは強く、だからこそ価格は上がり、投資効率が高い。

　もちろん、賃貸に出す人たちもいる。しかし、一旦貸し出すと、すぐには
売れない。だから、どうしても空き物件が多くなってしまう。よく中国の
マンションがゴーストタウンのようだと日本のマスコミが紹介しているが、
当たり前である。不動産は住むためのものではなく、投資するためのもの
である。人が入ってなくて当然である。

　ここまでの内容を見る限り、「これは明らかに“バブル”である。
崩壊すれば、日本以上のインパクトがあるのではないか」と思うだろう。

　しかし、日本と決定的に違うところがいくつかある。この不動産バブルに
参加しているのは、ごく一部の金持ちや、機転の利く“商売人”、そして
一部の“一生懸命汗水たらして働く上昇志向の強い若い労働者”などに
限られるということである。

　ここまでの説明で、“住宅”と称してきたが、正確に言えば
これは“商品住宅”と呼ばれるものである。中国最大規模の不動産会社
である万科企業（深センＢ株、２００００２、ただし、６月１９日より
Ｈ株に転換予定）における２０１３年１２月期の不動産平均販売価格
（全て商品住宅）は１０７８７元／平方メートルである。万科企業の物件は
以前と違い、今は安価なものではない。しかし、決して超高級タイプ
ではない。少し上級クラスかなといったレベルである。

　一般サラリーマンの月収を５０００元程度とすれば、年収は６万元である。
１００平方メートルの物件を買うとすれば、年収の１６倍を超えてしまう。年収の
地域差はもちろんあるが、それ以上に不動産価格の差は激しい。北京では、
３環路の内側の物件であれば、これも場所によるが、安くてもおおよそ
３．５万元／平方メートルは超えてくるだろう。ちなみに万科企業は地価の
高いところ（つまり、物件価格が高くなってしまうところ）での開発は
行わなくなっている。

　日本では年収の５倍程度が無理なく買える不動産価格であると
言われている。たとえば北京の例で言えば、１００平方メートルの物件で
３５０万元必要であるが、無理なく買うためには７０万元以上の年収が
必要である。月収にして６万元近くが必要となる。

　つまり、一般のサラリーマンなど買えるはずのない値段である。かつては
どうであったかと言えば、これまでも一般サラリーマンが無理なく買えた
時期など存在しない。ようするに、商品住宅は今も昔も投資対象としての
需要に支えられて拡大してきたということである。

　では一般住民はどうするのか？実は、都市部における地元の人については、
地方政府が支援して建てられる経済住宅というものがあり、それを購入する
ことができる。商品住宅の数分の１の価格で買うことができる。しかし、
これでも、平均所得程度のサラリーマンは共働き、親兄弟のサポートを
受けてもややきつい。

　そういう人向けには、保障性住宅というものがある。これは日本で言えば
公共住宅のようなものである。これであれば、一般サラリーマンも購入する
ことが可能である。ちなみに、第１２次五カ年期間中、この保障性住宅を
３６００万件供給する計画があり、着実に実行されている。毎年のように、
景気下支え策が打ち出されるが、その際決まってこの保障性住宅の建設が
加速される。今年もまさに、４月の時点で国務院は保障性住宅建設の加速を
指示している。

　築４０年、５０年、あるいはそれ以上の古い家はどうするのか？中国は、
全国的に激しく都市開発を進めており、古い住宅街、バラック街のような
ところがどんどん新しく建て直されている。年配の人が済んでいることが
多いが、所得の低い若者などは親と一緒に住んでいることも多い。
そういう人たちは建て替えの際、格安で住宅を手にすることができる。
これは回遷房と呼ばれるものである。

　基本的に回遷房は建て替えとなる住民のためのもので、一般に購入は
難しいとされているが、３０歳の若者で親と別に回遷房を複数持っていて、
賃貸で回している人物を知っている。ルールはあるが、それをかいくぐる
方法はいくらでもある。機転の利く中国人たちはあらゆるものを
商売にしてしまう。

　話を整理しておこう。商品不動産が下がって社会不安が起こるかと言えば、
起こらないだろう。商品不動産とは無関係の人が大多数であるからだ。
また、不動産ころがしに参加できない大多数の庶民にとって、不動産価格
下落は小気味良いものであろう。

　ただし、経済全体に関して言えば、影響は大きい。というのも、設備投資の
トップ２は不動産投資と製造業の投資である。また、不動産投資の
半分以上は正に商品不動産投資による。

　成長に関しての見方を糺せば、この１０年間、高成長を支えてきたのは、
商品不動産への投資であり、水膨れ状態での成長であった。
商品不動産投資が減り、正常な状態に向かうことは中国経済にとって
望ましいことである。しかし、本当に商品不動産投資を正常化させた
とすれば、香港の外資系アナリストたちが指摘するような６％成長
どころか、マイナス成長に陥る可能性さえあるだろう。

　重要なことは、共産党、国務院は、こうした不動産市場について細部まで
知り尽くしているということである。不動産コントロール政策は２００３、
４年から断続的に行われており、２００９年１２月以降は厳しい政策が
打ち出されている。

　不動産価格上昇の激しかった地域では、既に２件目住宅以上の購入が
政府によって禁止されている。また、地元に戸籍を持っているか、
納税するか、どちらかでないと、事実上、不動産を買うことができない。
金融機関に対して、住宅ローンの貸出を抑えさせた時期もあった。
市場経済を無視した厳しい政策を打ち出してきたのである。しかし、
にもかかわらず、これまで価格が下がらなかったのはなぜだろうか。

　土地の供給は主に地方政府である。地方政府は土地を少しでも高く売って
（ただし、正確には７０年の土地使用権）、財源に充てたい。バブルを
助長してきたのは地方政府である。かれらが不動産バブルを崩壊させる
はずはない。

　足元で不動産価格がようやく下落し始めたが、ある地方政府では、
もうすでに一定限度以上の値下げを禁止しようと言い始めているところも
あるそうだ。そんなことをしたら、在庫がたまる一方である。また、
そもそも政府は規制緩和を行い、権限を減らすはずではなかったのか。

　地方政府が不動産価格を支える方法はいくらでもある。下げ始めたら、
自分で買えばよい。自分たちで買い占めて、吊り上げればよい。国務院は
バブル崩壊による経済減速をあらゆる手段を尽くし、避けようと
するだろう。銀行に対して窓口指導を行い、銀行に住宅ローンを奨励させる
であろうし、危ないとなれば銀行に対して、不動産向け融資を拡大させれば
よい。それでも危なければ、中央が買い支えればよい。

　そんなことしなくとも、都市化によって、今後新たに厖大な不動産需要が
出て来る。しばらく我慢すれば、需給ギャップは何となく埋まるだろう。
所得水準が上がり、一方で、不動産価格は下落する。質が悪く、高コストの
不動産しか作れない中堅以下の業者は淘汰されるであろうが、大手は全国に
営業エリアを拡大、もともと高収益体質であるが、価格を大幅に下げても
収益の出せる体質に変わり、業績拡大は続くだろう。

　随分と乱暴なことを書いているが、指摘したい点は、地方政府、国務院は
不動産バブルの崩壊をどんなことをしても、食い止めようとするという
ことである。

　中国経済は、基本的には市場が重要な役割を果たすシステムではあるが、
有事には社会主義が機能する。“不動産価格は下がるだろうが、
バブル崩壊はない。”“成長率が６％まで下がることはなく、その前に
経済は共産党、国務院によってコントロールされるだろう。”
これが結論である。（５月３１日作成）

３.中国株有料メルマガのお知らせ！！
　国務院は５月９日、１０年ぶりとなる資本市場改革に関する“意見”を
発布しました。

　今後、中央政府の後押しによって、中国資本市場は自由化、国際化が
急速に進むでしょう。

　中国株はこれからが買い場です。

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