中国株投資レッスン

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不動産価格下落は買い材料？

配信日：2011年09月21日

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011年9月21日　第179号

　　　　　　　　　「中国株投資レッスン」

　　　　　　　ＴＳ・チャイナ・リサーチ株式会社　田代尚機　発行
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　　　　　　　　　目次
　　　　　　　　　1. 不動産価格下落は買い材料？
　　　　　　　　　2.有料メルマガのお知らせ

1. 不動産価格下落は買い材料？
　中国では“銀九金十”という表現がある。“９月が銀で、１０月が金
である”といった感じであろうか。秋になると気候が良くなるので、
消費者の購買意欲が高まり、物が売れる時期となる。不動産も同じで、
夏枯れを過ぎると、実り秋が待っている。

　一方、２００９年１２月から始まった不動産価格抑制策は現在も
続いている。金融引き締め政策に加え、都市を限定した購入制限、
不動産課税の強化など、いろいろな政策が打ち出されているにも
かかわらず、不動産価格はなかなか下がらなかったのだが、ここにきて、
ようやく下がる気配が見え始めている。

　国家統計局が発表した７０大中都市住宅販売価格調査によれば、８月の
新築商品住宅（保障性住宅は含まない）価格が７月と比べ下落した
都市は１６、横ばいであった都市は３０であった。７月の時点で、
下落、あるいは横ばいであった都市数は３１であり、８月は１５都市ほど
増えている。中国全体で不動産価格は下落傾向にある。

　万科、中海地産、保利地産、富力地産、金地集団などの
大手不動産会社では、８月の不動産販売額、販売面積とも下落したようだ。
これは今年に入って初めてである。特に注目すべき点は、販売価格が
下がっている点である。

　こうした傾向は９月に入っても、収まらないようである。

　中原地産の不動産販売統計によれば、９月１〜１２日までの北京における
不動産販売件数は１日当たり平均１３５件であり、今年の２月を除けば
最低レベルとなった。また、中秋節（１２日）の販売件数はわずか６４件に
留まった。深セン、上海など、１線級都市の販売状況は北京と同様であり、
専門家の間では、不動産市況が大きく崩れる前兆ではないかといった意見も
聞かれる。

　冒頭で示したように、不動産企業にとって、秋は重要な季節である。各社、
ここで大きな戦略転換を仕掛けるのだろうか。この秋の販売戦線がその後の
不動産市況を左右するのではないか。こうした観点から、市場関係者は
不動産市況の動向を注視している。

　価格は下がり始めたようだが、ここで重要なことは、それが投げ売り競争に
発展するかどうかである。しかし、そうした可能性は低いように思う。

　確かに不動産在庫は増えており、歴史的な高水準にある。また、
金融引き締め政策により、一部の業者では資金繰りが悪化しており、
売り急ぎが起きかねない状況である。しかし、実際売り急ぎが起きて価格が
下落し始めたわけではない。

　１線級都市で不動産価格が下がっている主な理由は、販売物件の主体が、
市街地から、郊外へと移っているからである。郊外物件は安いので、
平均販売価格は下がることになる。つまり、価格下落は投げ売りが
起きているからではないということである。

　また、不動産会社の経営戦略には抜け目がない。政策発動以来、
開発の重点を、価格が上がっていない地方にいち早くシフトさせている。
第１線から第２線、現在は第３線、第４線都市へと重点を移している。
こうした状況で価格の高い都市の販売量は減っている。足元で起きている
販売量の減少は、販売不振で売れ残りがたくさん出ているからという
よりも、不動産会社が先手を打って供給を減らしているからといった面が
ある。確かに度重なる政策の影響で、価格は下がり気味である。しかし、
不動産会社の供給調整は思いのほか柔軟である。

　不動産業界では、予約販売が常態化している。予約販売とは、建設途中の
段階で販売してしまう制度である。正式な契約なので、その後簡単に
解約するわけにはいかない。購入者は契約時に頭金を３割程度
払っているし、銀行とのローン契約も済ませている。つまり、予約販売が
終わっている物件は、実際に建物は完成していなくても収益は
確定している。ちなみに、決算処理にはある程度の自由度がある。
多くの場合、売上がたつのは、完成後である。

　さらにいえば、一区画を大規模に開発するような場合、建設の進捗状況、
需要の強弱によって、いくつかのブロックに分けて、タイミングを計り、
逐次販売する。不動産会社のリスク管理は案外しっかりしている。

　“不動産は上がるから買い手があるのであって、下がるなら買い手は
現れない。”これは、住宅という商品の性格を熟知している不動産会社の
幹部たちの共通した見方である。大手が投げ売り競争を仕掛けることはない
だろう。問題はリスクを取って、高級物件中心に開発を行った一部の
中堅以下の不動産会社である。そうしたところは投げ売りを行いかねない。
１線都市、２線都市の高級物件市場に限れば崩れることはあるかもしれない。

　では、株式投資を考えた場合、不動産価格の下落はネガティブ
なのだろうか。本土のアナリストは、どちらかと言えば強気である。
不動産価格が下がり始めれば、政府の政策はようやく緩和される。価格は
一時的に下がっても、長期に下落が続くことはないと予想している。
長期投資家にとってはむしろ買いのチャンスである。


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2.有料メルマガのお知らせ
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